在物業(yè)管理工作會議上的講話

　　隨著我國城市化水平的高速發(fā)展,享受舒適安全的居住環(huán)境、熱情周到的物業(yè)服務成為人們對居所普遍的要求。 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托,對物業(yè)進行維護、修繕、管理,對物業(yè)區(qū)域內的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理、服務的有償活動。下面就是學習啦小編給大家整理的在物業(yè)管理工作會議上的講話，僅供參考。

　　在物業(yè)管理工作會議上的講話(一)：

　　同志們：

　　這次全市物業(yè)管理工作會議，是在全市深入學習貫徹北京市“兩會”精神，全面落實建設世界城市目標的新形勢下召開的，內容重要，意義重大。剛才農科同志對全市物業(yè)管理形勢進行了分析和總結，對下一步工作做出了部署和安排，希望各區(qū)縣、各物業(yè)管理企業(yè)認真學習領會，主動抓好落實。這次受到表彰的物業(yè)企業(yè)代表以及業(yè)主委員會代表和區(qū)縣房管部門的代表也做了經(jīng)驗介紹，希望進一步起到推動行業(yè)發(fā)展、社區(qū)和諧的示范作用。也借此機會，向戰(zhàn)斗在物業(yè)管理服務一線的全體同志表示衷心的感謝!向為物業(yè)管理工作做出突出貢獻，受到通報表彰的先進單位表示熱烈的祝賀!

　　物業(yè)管理是關系群眾安居樂業(yè)、涉及社會生活各方面的一項綜合性工作，對于改善城市形象，提升城市品位，美化人居環(huán)境，提高居民生活質量，增強城市綜合競爭力，具有重要的意義。北京奧運會的成功舉辦和新中國成立60周年慶?；顒拥膱A滿舉行，使首都的現(xiàn)代化建設進入了一個新的發(fā)展階段。劉淇書記在市委十屆七次全會工作報告中號召，要瞄準建設國際城市的高端形態(tài)，從建設世界城市的高度，全面落實人文北京、科技北京、綠色北京行動計劃。郭金龍市長在今年北京市十三屆人大三次會議的政府工作報告中提出，要“著眼建設世界城市”，以更高標準推動首都經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。這給我們建設房管工作提出了新的更加艱巨的任務，也給物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展提出了新的更高的要求。因此，我們要著眼建設世界城市的長遠目標，解放思想，勇于創(chuàng)新，不斷探索適應時代發(fā)展要求的物業(yè)管理體制機制，積極促進物業(yè)管理行業(yè)向產業(yè)化和高端形態(tài)發(fā)展，全面提高我市的物業(yè)管理水平。下面，我再講幾點意見。

　　一、著眼形勢發(fā)展，進一步提高對物業(yè)管理重要性的認識

　　隨著土地資源開發(fā)利用和城市化建設進程的加快，北京將會由城市建設主導期逐步向城市管理主導期進行轉變。認真梳理和解決現(xiàn)行管理體制、管理手段和管理方法中不符合、不適應的矛盾，是擺在我們面前的首要任務。具體到建設房管系統(tǒng)，進一步提高對物業(yè)管理重要性的認識，深入研究既有房屋的使用管理問題，也迫在眉睫。

　　第一、物業(yè)管理是完善和發(fā)展現(xiàn)代城市功能的基礎?，F(xiàn)代城市功能的內涵十分豐富，既涉及城市原有功能的利用、發(fā)展和改造，也涉及城市遠景規(guī)劃布局的調整、社會經(jīng)濟結構的轉變和社會生產生活等基礎設施功能的提升。城市基礎設施建設與房地產的開發(fā)、改造與建設，是為城市功能的完善與發(fā)展所創(chuàng)造的物質基礎。在城市的運轉過程中，無論是基礎設施還是住宅與公共建筑等，都要隨著時間的推移，投入相應的人力、物力、財力，使其保持原有功能或完善發(fā)展其功能。物業(yè)管理可以滿足業(yè)主和用戶在物業(yè)使用過程中多元化的需求，創(chuàng)造與硬環(huán)境相適應的管理服務軟環(huán)境，并使硬環(huán)境充分發(fā)揮效用，提高人們的生活質量。從這個意義上說，物業(yè)管理工作實際上就是城市基本組織單元的管理工作，物業(yè)管理工作者，實際上就是城市管理工作者。

　　第二、物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理體制的重要組成部分。物業(yè)管理作為一種新型的管理

　　模式，順應了住宅商品化和社會化需求，以其專業(yè)化的服務明顯改善了居民的居住環(huán)境，逐步得到了社會的認可和歡迎。現(xiàn)在我市的物業(yè)管理覆蓋面在不斷擴大，其重要性日益提高，已經(jīng)成為城市管理的重要組成部分。截至2009年底，全市物業(yè)服務企業(yè)達3052家，有5210個項目實施了物業(yè)管理，其中住宅3557個項目，住宅物業(yè)管理覆蓋率達到了80%以上。居住區(qū)是人們生活的重要空間，是建設和諧社會的重要載體，作為社區(qū)中管理服務的主體，物業(yè)服務企業(yè)在提高人們居住質量和生活質量的同時，也承擔著居住區(qū)精神文明建設的重任。一個小區(qū)管理得好，小區(qū)就會平安祥和，居民就能夠安居樂業(yè);管理不好，就會留下隱患，容易產生糾紛，影響社會穩(wěn)定。

　　第三、物業(yè)管理是提高人民群眾生活工作質量的手段。經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。隨著國民經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標的順利實現(xiàn)，居民消費需求逐步向注重生活質量提高轉變，向更高生活水平邁進。在住房方面，居民住房需求進入面積增加與質量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設計和建設水平，也要有良好的物業(yè)管理。好的物業(yè)管理改善了人居環(huán)境和工作環(huán)境，促使人們安居樂業(yè)，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、社會和諧穩(wěn)定。

　　第四、物業(yè)管理是維護社會和諧穩(wěn)定的基本保障。維護社區(qū)和諧、加強社區(qū)精神文明建設是城市發(fā)展進步的基礎。物業(yè)管理是社區(qū)服務的重要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極促進作用。近年來的實踐告訴我們，通過規(guī)范社區(qū)建設與物業(yè)管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業(yè)管理與社區(qū)建設的協(xié)調發(fā)展，形成推進社區(qū)建設的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)和諧和社區(qū)精神文明建設。

　　二、理清工作思路，切實把握做好物業(yè)管理工作的突破口和著力點

　　近幾年，通過行業(yè)管理部門和物業(yè)服務企業(yè)的共同努力，我市物業(yè)管理工作取得了優(yōu)異的成績，尤其是在2008年北京奧運會和2009年新中國成立60周年慶?；顒悠陂g，我們的物業(yè)服務企業(yè)不僅為奧運場館和涉慶活動場所提供了優(yōu)質服務，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務保障，為維護社會和諧穩(wěn)定，實現(xiàn)“平安奧運”和“國慶平安行動”作出了突出的貢獻。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設世界城市，圍繞實施人文北京、科技北京、綠色北京發(fā)展戰(zhàn)略目標，進一步加強、完善和改進物業(yè)管理，繼續(xù)推動物業(yè)管理納入社區(qū)建設，全面落實各方主體責任，建立健全長效管理機制。

　　第一、要積極推進行業(yè)誠信建設，促進行業(yè)健康發(fā)展。“誠以立己、信以待人”，是企業(yè)生存發(fā)展的基本準則，也是行業(yè)健康發(fā)展的基礎。物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員的信用，是社會信用體系的有機組成部分。物業(yè)管理行業(yè)直面社會公眾，提供長期服務，誠信經(jīng)營對行業(yè)發(fā)展至關重要。下一步，我們將逐步完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，以信用檔案系統(tǒng)為載體推動行業(yè)誠信建設，要抓住服務行業(yè)的特點，推動管理重心的轉移，把信用管理落實到項目上，落實到項目負責人上，落實到崗位上，使每一位從業(yè)人員的誠實守信行為成為企業(yè)的信用基礎。

　　第二、要切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導監(jiān)督，強化業(yè)主自律意識。業(yè)主是房屋的所有權人，是物業(yè)管理的權利和責任主體，強化業(yè)主自律意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用是搞好物業(yè)管理的基礎。一是要加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建力度。要加強對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導，促進業(yè)主自我管理，自我約束機制的形成。要通

　　過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。二是要強化業(yè)主的權利意識和自治意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用。廣大業(yè)主要充分行使對業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權，物業(yè)企業(yè)應當自覺接受監(jiān)督。同時，要監(jiān)督業(yè)主委員會不得做出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。三是要強化業(yè)主的責任意識和自律意識，樹立花錢買服務的理性消費觀念。物業(yè)管理企業(yè)要積極引導、增強業(yè)主物業(yè)服務消費意識，要完善管理規(guī)約和物業(yè)服務合同條款，將業(yè)主履行交費義務條款和制約措施納入管理規(guī)約和物業(yè)服務合同，使個別不自覺履行交費義務的業(yè)主受到規(guī)約和合同的限制和約束。

　　第三，要努力提高物業(yè)企業(yè)綜合素質，為居民提供優(yōu)質的服務。物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、為住戶提供優(yōu)質的服務，物業(yè)事業(yè)的發(fā)展，關鍵在于企業(yè)素質的提高。各物業(yè)企業(yè)要切實加強內部管理，努力提高綜合素質，不斷提高服務水平。一是切實加強企業(yè)基礎建設。物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)內部管理制度，加強自身建設，苦練內功，增強發(fā)展后勁，適應市場競爭的需要。二是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質。要抓好多層次的人才培訓，加強企業(yè)關鍵崗位和技能培訓，提高從業(yè)人員素質。要把培訓重點放在項目負責人身上，通過加強對項目負責人的培訓與管理，提升物業(yè)項目的服務品質，提高物業(yè)企業(yè)的管理水平，推動行業(yè)整體素質的提高。三是要努力增強服務意識。各物業(yè)企業(yè)都要轉變觀念，把搞好服務放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務，要大力推行精細管理、精心服務，要充分發(fā)揮業(yè)主大會的作用，緊緊依靠業(yè)主委員會開展工作，物業(yè)企業(yè)要與業(yè)主委員會和諧相處，共同構建和諧社區(qū)，共同創(chuàng)造整潔、文明、安全的居住環(huán)境。四是培育一批品牌企業(yè)。各物業(yè)企業(yè)都要牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進取意識，努力使企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平，以高質量的管理和以人為本的優(yōu)質服務，打造自己品牌。

　　第四，積極開展管理機制創(chuàng)新，不斷提升行業(yè)發(fā)展層次。一是要進一步處理好社會管理與行業(yè)管理的關系。物業(yè)管理是一個復雜交叉的管理問題，經(jīng)過這幾年的實踐，我們對物業(yè)管理的認識不斷深化，特別是《物權法》的頒布實施，使我們深刻認識到物業(yè)管理不僅是行業(yè)管理問題，更是社會管理的問題，需要相關社會管理職能部門共同承擔;物業(yè)管理不單單是物業(yè)企業(yè)的事，更是業(yè)主的權利和責任，需要更多服務企業(yè)和業(yè)主共同負責。這種社會和行業(yè)交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹立大局意識，講協(xié)調、講配合，不斷開展管理體制、機制和模式的創(chuàng)新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎。二是要正確處理好前期管理與后期管理的關系。前期開發(fā)遺留問題是引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛，影響物業(yè)企業(yè)和業(yè)主構建和諧互信關系的的主要原因，為此我們要把前期開發(fā)與后期管理的責任分界點后移。在業(yè)主大會成立前，由開發(fā)商負責前期物業(yè)服務，協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，業(yè)主大會成立后選聘物業(yè)服務企業(yè)，并且可以委托第三方機構按照物業(yè)項目交接的技術標準對共用部位和共用設施設備進行驗收。開發(fā)商應當及時處理解決物業(yè)使用中出現(xiàn)的物業(yè)質量缺陷以及配套完善等問題。要通過這種制度設計使物業(yè)企業(yè)從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業(yè)主服務，提高服務品質，提升行業(yè)發(fā)展層次。三是要積極探索資質和信用體系建設相結合的管理體系。資質和信用互為表里，要通過加強企業(yè)資質等級晉升核定工作完善資質管理，通過建立項目備案制度，加強對項目負責人的培訓與管理進一步強化信用體系建設，把靜態(tài)管理和動態(tài)監(jiān)管結合起來，把對企業(yè)的監(jiān)管落實到對人的管理上來，推動企業(yè)不斷加強自身建設，不斷提高從業(yè)人員素質，從而推動行業(yè)整體素質和服務品質的提

　　升。四是要深入研究引入第三方監(jiān)管機制問題。要立足于構建業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的長期和諧互信關系，嘗試引入第三方評估監(jiān)理機構，為業(yè)主、物業(yè)企業(yè)和建設單位提供物業(yè)項目承接驗收、物業(yè)服務標準確定、服務費用評估、服務質量測評等方面的服務，努力在物業(yè)服務項目交接、推動物業(yè)服務質價相符、促進公平交易、化解矛盾糾紛等方面發(fā)揮積極作用。

　　三、認真履行職責，確保物業(yè)管理各項工作真正落到實處。

　　物業(yè)管理涉及面廣，社會影響大，特別是居住區(qū)物業(yè)管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關。不僅關系到人民群眾合法權益的實現(xiàn)，還涉及基層民主政治建設和社會穩(wěn)定，是做好和諧社區(qū)建設、維護首都社會穩(wěn)定工作的基礎環(huán)節(jié)。因此，各職能單位和部門必須高度重視，切實加強組織領導，明確職責分工，認真履行職責，強化協(xié)調配合，扎扎實實抓好這項與群眾切身利益密切相關的系統(tǒng)工程。

　　市區(qū)縣行政主管部門，要把強化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護社會穩(wěn)定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。要進一步加大管理服務力度，充分發(fā)揮職能作用，努力轉變作風，不斷提高效率。要努力為物業(yè)管理企業(yè)排憂解難，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利條件;要努力解決好群眾反映的熱點、難點問題，認真受理群眾投訴，加大調處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護社會穩(wěn)定;要加強指導和服務，努力推進全市物業(yè)管理的全面發(fā)展。

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，要正確定位，進一步增強全局意識和責任意識，充分發(fā)揮匯聚行業(yè)智慧、加強行業(yè)自律、展示行業(yè)風采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮其服務、咨詢、溝通、監(jiān)督、自律、協(xié)調的中介作用，不斷提升協(xié)會的影響力。要繼續(xù)完善物業(yè)示范項目評定機制，激勵物業(yè)服務企業(yè)不斷提高服務品質，推廣先進的物業(yè)服務經(jīng)驗，充分發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目的示范效應，促進行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　物業(yè)管理服務企業(yè)，要深入研究我市物業(yè)服務市場的商機和問題，不斷學習和借鑒外省市先進的服務理念和成功的管理經(jīng)驗，強隊伍，精業(yè)務，優(yōu)服務，上高度，要緊緊抓住首都建設發(fā)展時機，積極作為，做強做大，樹立品牌。要全面加強職業(yè)道德教育和業(yè)務素質教育，建立健全企業(yè)章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務，逐步完成企業(yè)精神的沉淀積累，認真打造誠信、規(guī)范、負責、友善的企業(yè)文化，形成具有首都特色的物業(yè)服務行業(yè)新風。

　　同志們，物業(yè)管理工作千頭萬緒，矛盾和問題很多，我們要站在以人為本、構建和諧社會的高度，盡職盡責地開展工作。相信在全社會的理解和支持下，通過大家銳意進取，同舟共濟，創(chuàng)新發(fā)展，扎實工作，我市的物業(yè)管理工作一定會有新的起色，一定會創(chuàng)造出讓政府放心、讓社會滿意的物業(yè)管理新局面。新春佳節(jié)即將來臨，我代表市住房和城鄉(xiāng)建設委向辛勤工作在物業(yè)管理與服務工作崗位上的全體同志拜個早年，祝大家新春快樂，闔家幸福!

　　在物業(yè)管理工作會議上的講話(二)：

　　一、正視現(xiàn)實，進一步增強規(guī)范物業(yè)管理工作的責任感和緊迫感

　　我市的物業(yè)管理工作從1998年開始起步，多年來雖然在政府的領導下，經(jīng)過物業(yè)工作者的不懈努力，使物業(yè)管理工作，有了一定的發(fā)展，但我認為還只是停留在初級階段。從企業(yè)認證情況看，全市物業(yè)管理企業(yè)中有資質的僅有5家，可以說少得可憐。從供暖情況看，*城區(qū)供熱面積214萬平方米，供熱樓房499棟，22213戶，鍋爐房125座，鍋爐167臺，總計558噸，目前自燒98座，承包27座。其中物業(yè)公司直管樓房122棟，面積49.2萬平方米，委托樓房36棟，13.2萬平方米。共有19座鍋爐房，33臺鍋爐，計150噸，固定資產2232萬元，直管供熱戶數(shù)8095戶。幾年來政府協(xié)調解決資金300萬元，對城區(qū)一些老樓房及全市大循環(huán)式樓房進行供熱分戶改造?，F(xiàn)在已完成分戶改造69棟，4143戶，27.8萬平方米，占應改造的57%。由于煤電漲價，熱費欠繳、設備陳舊，管理不善，導致供熱溫度很難達到國家標準。從市直部門單位住宅樓物業(yè)管理情況看，目前市直部門單位所管的住宅樓341棟，面積151.5平方米。其中物業(yè)管理自己負責的有77個單位，263棟樓房，面積115.3萬平方米，租賃發(fā)包的有29個單位，78棟樓房，面積36.3萬平方米，這些單位住宅的物業(yè)管理還只是以供暖為主，其它服務項目如衛(wèi)生保潔、四防安全、公用設施維護等都不到位。從開發(fā)小區(qū)的物業(yè)管理情況看，我市城區(qū)現(xiàn)有引資開發(fā)小區(qū)4個，即陽光苑、世紀花園、怡景花園、曙光小區(qū)，建有樓房28棟，建筑面積12.8萬平方米。其中物業(yè)管理由開發(fā)建設單位自管的有2個。租賃發(fā)包的有2個。除陽光苑小區(qū)物業(yè)管理較好外，其它小區(qū)的物業(yè)管理水平仍須急待提高。

　　在正視現(xiàn)狀的同時，必須清醒地認識到我市物業(yè)管理存在的突出問題。

　　一是行業(yè)管理不夠規(guī)范，機制不夠健全。我市物業(yè)管理辦公室成立較晚，未能全部履行行政主管部門職責，依照《條例》對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督、檢查、指導的力度不夠。物業(yè)管理企業(yè)市場準入制度未能得到有效執(zhí)行，導致物業(yè)管理企業(yè)大都沒有資質，無序進入市場，管理不規(guī)范，服務不到位，不講誠信，毀約棄管。并有開發(fā)商將配套公建私自轉賣給承包人，變成承包人的私有財產，承包人為了謀求個人利益，往往是多收費，少服務，隨意增加業(yè)主負擔，造成多起群眾上訪。

　　二是業(yè)戶欠費嚴重，國有供熱設備帶病運行。由于市場調節(jié)的燃煤價格迅速上漲，供暖必需的原材料與燃料價格的不斷上升，導致供熱成本不斷增加，20*—20*年供暖期每平方米供熱成本比上年度增加了10元，同時熱費收繳率年平均低于80%，每年熱費收繳率下降2-4個百分點，20*—20*年供暖期，業(yè)戶欠繳國有公司熱費就達340萬元。由于企業(yè)資金短缺，致使大量老化和已超過使用年限的供熱設備得不到及時更新改造，相當部分供暖系統(tǒng)存在隱患。

　　三是早期住宅物業(yè)管理缺失，供熱管網(wǎng)分散。由于我市沒有執(zhí)行專項維修基金征繳制度，結果一些市直單位部門的住宅樓公共部分當出現(xiàn)下水堵塞、墻皮脫落、屋面防水滲漏等問題時，往往因為資金問題，隨之在維修養(yǎng)護時就出現(xiàn)了互相推諉、彼此敷衍的滯管現(xiàn)象，影響了居民的正常生活。另外全市共有鍋爐房125個，使用鍋爐167臺，鍋爐網(wǎng)點過密，未能集中和分戶供熱，造成能源消耗過大，環(huán)保質量較差。另外一些承包企業(yè)受供熱成本漲幅影響，未能達到供熱標準，群眾反應強烈。

　　四是物業(yè)企業(yè)負擔過重。目前物業(yè)服務是商品的社會氛圍尚未形成，大多數(shù)市民還習慣于計劃經(jīng)濟下的福利住房分配和使用制度，花錢買服務的意識還不強，有些業(yè)主只想得到更好的物業(yè)管理服務，卻不被合同約定支付相應的費用，直接影響了物業(yè)企業(yè)經(jīng)營性收入。有的開發(fā)小區(qū)建設不配套，遺留問題多，如地溝高度不夠，下水管道脫節(jié)、堵塞，臟水上返等問題不斷出現(xiàn)。物業(yè)管理法規(guī)與相關配套制度、政策不健全，影響了物業(yè)規(guī)范有序健康發(fā)展。這些問題在一定程度上影響了我市物業(yè)管理工作的發(fā)展，成為制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的難點。因此，我們必須正視現(xiàn)實，統(tǒng)一認識，加大力度，進一步增強加快發(fā)展物業(yè)管理工作的責任感和緊迫感。

　　二、全面履行部門職責，強化對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度

　　1、明確物業(yè)行政管理部門職責。*市物業(yè)管理辦公室負責我市城區(qū)物業(yè)管理工作，是市政府下轄的獨立的城市住宅物業(yè)管理的行政主管部門，辦公室設主任一人，由*辦事處副主任常城兼任。下有4名工作人員。其職責是宣傳貫徹國家、省、市有關物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章;指導業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會;指定專門帳戶，存儲和代管業(yè)主交納的各項維修資金，并監(jiān)督其使用;制定物業(yè)服務合同、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等示范文本;審查物業(yè)企業(yè)資質;監(jiān)督、檢查、指導物業(yè)管理活動;糾正違反物業(yè)管理行為。

　　2、做好“專項維修基金”的征繳工作?！段飿I(yè)管理條例》第2章第7條第4款規(guī)定：“按國家有關規(guī)定交納專項維修基金”。專項維修基金可以解決因建樓比較早、已過保修期樓房屋面防水滲漏困繞住戶生產、生活等難題，以及公共設施設備的維修。市物業(yè)管理辦公室是物業(yè)維修基金的主管單位。依據(jù)上級有關部門要求，城市規(guī)劃區(qū)內新建商品住宅和現(xiàn)已使用的商品房其共用部分、共用設施、設備的維修基金，由開發(fā)建設單位代收，并與物管辦簽訂《物業(yè)維修基金收繳協(xié)議》;向購房者收取購房款2.5%的物業(yè)維修基金，購房者須持物業(yè)維修基金專用票據(jù)和其他資料辦理房屋確權手續(xù);開發(fā)建設單位在售房期間，應將代收取的物業(yè)維修基金定期存入市物業(yè)維修資金專戶?，F(xiàn)已使用的商品房，其公用部分、公用設施、設備的維修基金，由實際管理的開發(fā)建設單位或物業(yè)公司負責收取，按建筑面積每月每戶每平方米0.15元，非住宅用房以每月每平方米0.8元收取，管理單位按所管房屋的數(shù)量到市物管辦核準收繳數(shù)額領取專用票據(jù)，并及時將收繳的基金足額轉入物業(yè)維修基金專戶。

　　3、執(zhí)行物業(yè)管理市場準入制度。根據(jù)《條例》規(guī)定，市物業(yè)管理辦公室要參與前期住宅小區(qū)規(guī)劃設計方案的論證，提出便于實施物業(yè)管理的具體意見，參與住宅小區(qū)竣工后的綜合驗收。今后凡進入社區(qū)(小區(qū))的物業(yè)管理企業(yè)都要具備相應資質，同時要到市物業(yè)管理辦公室審核、備案。實施物業(yè)管理時，要與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同，并向物管辦交納保證金或固定資產保證金，標準不低于5萬元。各部門、各單位所屬的住宅樓，物業(yè)管理工作必須接受行政主管部門的監(jiān)督和指導，要堅持以人為本,自行加大管理力度，完善服務措施，提高服務水平，保證一方穩(wěn)定。開發(fā)建設單位要在辦理“房屋銷售許可證”之前，通過招投標或采取協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。這樣做有助于完善市場競爭機制，做到建與管不留隱患，切實解決配備設施不完整或不切實際的超值服務承諾等問題，從而促使物業(yè)管理盡快走向規(guī)范化的市場軌道。

　　4、努力做好業(yè)主委員會的組建與管理工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主是物業(yè)管理活動的主體，業(yè)主委員會是物業(yè)管理工作中的群眾性自治組織，在社區(qū)組織的配合下，由物業(yè)管理辦公室組織召開業(yè)主大會選舉產生，其委員應當由社區(qū)或樓區(qū)內熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，今后凡是實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，都要依法成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要接受物業(yè)管理辦公室的監(jiān)督、檢查、指導，同時積極配合社區(qū)組織依法履行自治管理職責，其權利和義務，《條例》有明確規(guī)定。在實際工作中要突出業(yè)主權益，同時明確業(yè)主應承擔的義務，促進業(yè)主自律和民主決策。要保證做到業(yè)主的權責一致，這是業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范運作的關鍵。要形成一個有效的監(jiān)管協(xié)調機制，及時化解業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的矛盾和糾紛。一個成熟的、挑剔的、高素質的、依法運作的業(yè)主委員會，肯定有力于物業(yè)管理行業(yè)高速健康發(fā)展，有力于減少投訴，保障社會穩(wěn)定。

　　三、不斷完善服務功能，扎實做好物業(yè)管理工作

　　1、切實加快國有物業(yè)公司的管理機制改革。*市物業(yè)公司要全面進行企業(yè)內部管理機制改革，實行領導班子集體承包責任制，健全完善企業(yè)內部規(guī)章制度，切實形成規(guī)范長效的制約機制。要實行公開競聘制度，配齊配強中層領導;要實行雙向選擇制度，實現(xiàn)競爭上崗，定員定責;要實行承包經(jīng)營制度，實現(xiàn)風險抵押，自負盈虧;要實行指標考核制度，實現(xiàn)績效掛鉤，獎優(yōu)罰劣。通過改革，全面提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，增強公司的競爭實力，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展。

　　2、努力做好城區(qū)供熱聯(lián)網(wǎng)和分戶改造。依據(jù)國家、省市有關規(guī)定，城區(qū)內凡實行“大循環(huán)”集中供熱的居民樓、商用樓都必須進行分戶改造，設計、安裝具有分戶計量及室溫調控功能的采暖系統(tǒng)，形成一戶一栓，水熱同位。國有物業(yè)公司直管樓房的分戶改造資金按規(guī)定由供熱單位和業(yè)戶共同籌集，委托管理和單位自管的樓房分戶改造資金由產權單位和業(yè)戶共同籌集。今年，如果委托管理單位樓房的分戶改造任務不能完成,或者不能及時出資搞好鍋爐、管道的維修養(yǎng)護而出現(xiàn)隱患的，物業(yè)公司有權停止供氣。同時物業(yè)公司要根據(jù)城市發(fā)展供熱總體規(guī)劃，積極爭取協(xié)調資金，逐步實現(xiàn)大面積供熱并網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)環(huán)保、節(jié)能、高效的目標，兩年內力爭全面完成供熱聯(lián)網(wǎng)和分戶改造工程。

　　3、加大力度清繳熱費。熱費收繳多年來一直是物業(yè)單位的難點問題。為此，市政府要求各相關部門和單位必須密切配合供熱企業(yè)，依法收繳陳欠熱費，并對拒交熱費的“釘子戶”，應履行法律手續(xù)，堅決收繳。對供熱托管單位多年所陳欠的熱費，托管單位要采取有利措施，在開栓前將欠款繳清，否則物業(yè)公司可以停止供熱。

　　4、強化服務意識，提升小區(qū)物業(yè)管理水平。物業(yè)管理的對象是建筑物和建筑物的配套設施設備，服務的對象是廣大群眾，所以說它是一種特殊的服務行業(yè)，既要做好“物”的管理工作，更要做好為“人”服務的事情。因此，物業(yè)企業(yè)要在物管辦的指導下，按照市場需求多樣化和實效性的原則，根據(jù)物業(yè)管理服務內容、服務質量和市民的經(jīng)濟承受能力，確定相應的收費標準，與業(yè)戶簽訂服務合同，并提供質價相符的服務。根據(jù)《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣等單位應當向最終用戶收取費用，物業(yè)管理企業(yè)不得代收。物業(yè)企業(yè)要積極組織不同類別的從業(yè)人員進行物業(yè)管理知識、法律知識和專業(yè)技能培訓，達到持證上崗。要不斷強化服務意識，切實解決好群眾生活中遇到的困難和問題，排查糾紛，化解矛盾，維護群眾的合法權益，把黨和政府的溫暖送到千家萬戶。