五、結語
“房地一致原則”下土地與建筑物之間的物權利用關系，已為我國房地產交易實踐所廣泛認同，其制度設計雖基于在改革初期的經濟現實，卻反映了我國就相關法律關系的應然選擇。對于實踐中因為制度執(zhí)行上的偏差所造成的建筑物所有權與其占用范圍內的建設用地使用權異其主體的問題，應視具體情況予以個別解決。就制度之間的協同層面而言，我國現行房、地分別登記制度可能是“房地一致原則”運行的最大阻滯因素。物權法上確立的統(tǒng)一的不動產登記制度如若貫行，“房地一致原則”的實施必無障礙。
注釋:
[1]參見趙紅梅:《房地產論》，中國政法大學出版社1995年版，第6頁。
[2]參見江平主編:《中國土地立法研究》，中國政法大學出版社1999年版，第205頁以下;王利明:《物權法研究》下卷，中國人民大學出版社2007年版，第159頁以下;梁慧星:《民法總論》，法律出版社2007年版，第151頁;崔建遠:《土地上的權利群研究》，法律出版社2004年版，第41頁以下。
[3]參見段則美、孫毅:《論土地與地上物關系中的分別主義與一體主義》，《蘇州大學學報(哲學社會科學版)》2007年第6期。
[4]參見[德]卡爾•拉倫羨:《德國民法通論》，王曉曄等譯，法律出版社2003年版，第387頁。
[5]參見李靜譯:《地上權條例》，張雙根校，《中德私法比較》2006年第1卷，第259頁以下。
[6]參見曾大鵬:《論民法上土地與建筑物的關系》，《南京大學法律評論》2008年春秋合卷。
[7]我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”。
[8]參見吳西源:《大陸“房隨地走，地隨房走”立法制度之研究》，東吳大學法律學院2007年度碩士論文，第106頁。
[9]參見黃陽壽:《論合建房地異主時房屋所有人之基地使用權》，載趙威主編:《國際經濟法論文專集》，中國政法大學出版社2000年版，第314頁。
[10]在目前語境下，“土地使用權”被認為包括“物權性”的土地使用權即用益物權，以及“債權性”的土地使用權在內，后者如依租賃方式取得的土地使用權、依臨時用地合同取得的土地使用權等。
[11]本文以下僅以建設用地使用權為中心展開探討，暫不考慮宅基地使用權的特殊性。
[12]參見梁慧星:《中國民事立法評說》，法律出版社2010年版，第112頁。
[13]參見房紹坤:《物權法用益物權編》，中國人民大學出版社2007年版，第184頁、第194頁;同前注[3]，段則美、孫毅文。
[14]其第64條規(guī)定:“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起劃歸新房主使用。”應值注意的是，在《土地管理法》及其實施條例生效之前，宅基地的使用權不僅用來指稱農村集體所有土地之上設立的以建造和保有地上建筑物為目的的權利，也包括城鎮(zhèn)國有土地之上設立的以建造和保有地上建筑物為目的的權利。
[15]其第23條規(guī)定:“土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。”第24條規(guī)定:“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。”第33條規(guī)定:“土地使用權抵鉀時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵鉀。地上建筑物、其他附著物抵鉀時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵鉀。”
[16]該法第31條規(guī)定:“房地產轉讓、抵鉀時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。’，第41條規(guī)定:“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”第47條第I款規(guī)定:“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵鉀權。”第51條規(guī)定:“房地產抵鉀合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵鉀財產。需要拍賣該抵鉀的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵鉀權人無權優(yōu)先受償。”應當注意的是，2007年《城市房地產管理法》修改時，僅變動了上述條文的序號(上述條文分別修改為第32條、第42條、第48條、第51條)，并未修改其條文內容。
[17]該法第36條規(guī)定:“以依法取得的國有土地上的房屋抵鉀的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵鉀。以出讓方式取得的國有土地使用權抵鉀的，應當將抵鉀時該國有土地上的房及同時抵抑。”第55條規(guī)定:“城市房地產抵鉀合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵鉀物。需要拍賣該抵鉀的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵鉀物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵鉀權人無權優(yōu)先受償。依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權抵鉀的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵鉀的，在實現抵鉀權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”
[18]該法第146條規(guī)定:“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者時與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。”第147條規(guī)定:“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。”第182條規(guī)定:“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵鉀。以建設用地使用權抵鉀的，該土地上的建筑物一并抵鉀。抵鉀人未依照前款規(guī)定一并抵鉀的，未抵押的財產視為一并抵鉀。”第183條規(guī)定:“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵鉀。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵鉀的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵鉀。”第200條規(guī)定:“建設用地使用權抵鉀后，該土地上新增的建筑物不屬于抵鉀財產。該建設用地使用權實現抵鉀權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵鉀權人無權優(yōu)先受償。”
[19]參見全國人大常務委員會法制工作委員會民法室編:《中華人民共和國物權法條文說明、立法理由及相關規(guī)定》，北京大學出版社2007年版，第272頁。
[20]同前注[2]，王利明書，第160頁。
[21]參見黃陽壽:《民法總則》，作者2003年自版，第194頁。
[22]同前注[2]，王利明書，第161頁;同上注。
[23]不過，有學者考察認為，這種分類過于絕對，參見前注[6]，曾大鵬文。但結合主義與分離主義立法模式至少從所有權意義上反映了土地與建筑物之間的關系，在類型化意義上仍具分析價值。
[24]參見朱柏松:《新修正地上權法規(guī)范解釋上若千問題之探討》，《法學叢刊》2009年第1期。
[25]參見朱柏松:《論房地異主時房反所有人之土地使用權》，《月旦法學雜志》2000年第2期。
[26]參見林誠二:《法律推定租賃關系》，《月旦法學雜志》2002年第2期。
[27]參見王澤鑒:《用益物權•占有》，作者2003年自版，第52頁。
[28]參見謝哲勝:《民法物權編修正草案(普通地上權)綜合評析》，《臺灣本土法學雜志》2008年第3期。
[29]參見李福隆:《物權法現代化之終章或序曲—論普通地上權之實務爭議及新法評析》，《中正大學法學集刊》2010年第2期。
[30]我國臺灣地區(qū)“民法”第838條之一。
[31]參見史尚寬:《民法物權》，中國政法大學出版社2000年版，第198頁。
[32]謝在全:《民法物權論》上冊，中國政法大學出版社1999年版，第370頁。
[33]參見溫豐文:《基地承租人之地上權登記請求權》，《月旦法學雜志》2001年第2期;我國臺灣地區(qū)“民法”第838條第3項。
[34]同前注[21]，黃陽壽書，第192~193頁。
[35]同前注[8]，吳西源文，第152頁。
[36]同前注[9]，黃陽壽文，第314頁。
[37][日]藤井俊二:《土地與建筑物的法律關系—兩者是一個物還是兩個獨立的物》，申政武譯，載渠濤主編:《中日民商法研究》第4卷，法律出版社2006年版，第122頁。
[38]參見張純:《房與地關系法律問題探析》，《財經理論與實踐》2008年第4期。
[39]參見林平:《房地一體原則的沖突及我國的立法選擇》，廈門大學法學院2006年度碩士學位論文，第9頁。
[40]參見臧玉梅:《試析我國房地一體原則的優(yōu)勢》，《法制與社會》2009年第1期(上)。
[41]參見陳甦:《論土地權利與建筑物權利的關系》，《法制與社會發(fā)展》1998年第6期。
[42]同前注[39，林平文，第10~11頁。
[43]同前注[40],臧玉梅文。
[44]參見梁慧星主編:《中國物權法研究》，法律出版社1998年版，第688頁。
[45]參見朱慶梅:《論我國土地使用權與地上建筑物的關系》，《行政與法》2006年第11期。
[46]同前注[2]，崔建遠書，第169頁。
[47]雖然在建筑物區(qū)分所有權的情形，建筑物與基地之間的關系無法從物理意義上的結合來解釋，但至少在觀念上，建筑物必然與土地相結合。在解釋上，建筑物區(qū)分所有權人系共有建筑物占用范圍內的建設用地使用權人。參見王利明:《物權法研究》上卷，中國人民大學出版社2007年版，第588頁;崔建遠:《物權法》，中國人民大學出版社2009年版，第203頁。
[48]參見崔建遠:《物權:生長與成型》，中國人民大學出版社2004年版，第140頁。
[49]參見高圣平、嚴之:《房地單獨抵鉀、房地分別抵鉀的效力—以物權法第182條為分析對象》，《煙臺大學學報》2012年第1期。
[50]參見謝在全:《民法物權論》上冊，臺灣三民書局2004年版，第181頁。
[51]參見高圣平、楊旋:《建設用地使用權期限屆滿后的法律后果》，《法學》2011年第10期。
[52]筆者認為，以實踐中存在土地與建筑物異其權利主體的現象即認為這種情形是合理的，法律上即應作相應回應的觀點，實際上是遷就了違反現行法規(guī)定的實踐。在法治原則下，這一觀念不可采。解決路徑可能是將其作為歷史遺留問題予以個案解決，而不是設計出一個一般規(guī)則。
[53]參見孫憲忠:《論物權法》，法律出版社2001年版，第411頁;同前注[41]，陳甦文。
[54]我國法上目前不承認建設用地使用權可在建設用地使用權之上設定。但在德國法上，有所謂次地上權制度，即以地上權為本權而再次設立的地上權。同上注，孫憲忠書，第228頁。
[55]詳細分析參見劉璐、高圣平:《土地一級市場上租賃供地模式的法律表達—以<土地管理法>的修改為中心》，《上海財經大學學報》2012年第2期。
[56]參見高圣平:《建設用地使用權設立規(guī)則》，《中國土地》2009年第11期。
[57]同前注[24]，朱柏松文。
[58]同前注[33]，溫豐文文。
[59]參見楊與齡:《民法物權》，臺灣五南圖書出版公司1986年版，第111頁。
[60]同前注[33]，溫豐文文。
[61]參見黃釗:《論民法上土地和建筑物的關系》，中國政法大學研究生院2004年度碩士學位論文，第28頁。
[62]同前注g，梁慧星主編書，第652頁;王利明:《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第358頁。
[63]參見王軼:《民法典的規(guī)范配里—以對我國<合同法>規(guī)范配里的反思為中心》，《煙臺大學學報》2005年第3期。
[64]參見王軼:《物權法的規(guī)范設計》，《法商研究》2002年第5期。
[65]學者認為，倡導性規(guī)范僅僅發(fā)揮行為規(guī)范的功能，其不是裁判規(guī)范。參見前注[63]王鐵文。
[66]參見許中緣:《論物權法中車庫歸屬的規(guī)范設計》，載王利明主編:《判解研究》(2006年第2期)，人民法院出版社2006年版，第頁。
[67]王衛(wèi)國:《中國土地權利研究》，中國政法大學出版社1997年版.第67頁。